- Pzt - Cm: 08:00 - 17:00
Erzurum’da tapu ve gayrimenkul avukatı arıyorsanız, doğru sayfadasınız. Gayrimenkul hukuku; arsa, tarla, arazi, konut ve işyeri gibi taşınmazlarla ilgili tüm hukuki uyuşmazlıkları, alım-satım süreçlerini, imar ve kamulaştırma davalarını kapsamlı biçimde düzenleyen bir hukuk dalıdır. Taşınmazlar; büyük mali değerleri, karmaşık tapu kayıtları ve çok sayıda ilgili mevzuat nedeniyle deneyimli bir gayrimenkul avukatı desteği gerektiren hukuki işlemlerdir.
Erzurum Barosu üyesi Avukat Mustafa Çağrı Köse, Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi ve Erzurum Kadastro Mahkemesi’nde yürütülen gayrimenkul davalarında ve Kars, Ağrı, Ardahan, Artvin çevre illerinde müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sağlamaktadır.
Erzurum’da Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
Erzurum; geniş arazi varlığı, köklü aile mülkiyeti yapısı ve kırsal nüfusun yoğunluğu nedeniyle gayrimenkul uyuşmazlıklarının sıkça yaşandığı illerden biridir. Erzurum’da tapu iptali, kat mülkiyeti, sınır tespiti ve imar uyuşmazlıkları en yoğun gayrimenkul dava kategorileri arasında yer almaktadır. Bunun yanı sıra Erzurum’da kamulaştırma davaları, tarım arazilerinden kaynaklanan ecrimisil uyuşmazlıkları ve miras yoluyla oluşan paylı mülkiyet sorunları Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nin yoğun gündem maddelerini oluşturmaktadır. Yargıtay içtihatları gayrimenkul davalarında mülkiyet hakkının korunması ilkesinin titizlikle uygulanması gerektiğini vurgulamaktadır.
Erzurum tapu ve gayrimenkul avukatı; taşınmazlarla ilgili tüm hukuki süreçlerde müvekkilin yanında yer alır. Tapu tescil işlemlerinden kamulaştırma davalarına, kira uyuşmazlıklarından imar itirazlarına kadar geniş bir alanda hukuki destek sağlar. Erzurum gayrimenkul avukatının üstlendiği başlıca görevler şunlardır:
Tapu İşlemlerinde: Tapu devir işlemlerinin hukuka uygun yapılması, ipotek tesis ve kaldırılması, tapu kaydının düzeltilmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması ve tapuda tescili.
Davalarda: Tapu iptali ve tescil davaları, ecrimisil davaları, izale-i şuyu davaları, kamulaştırma bedeline itiraz, imar iptali, önalım davaları ve müdahalenin men’i davaları.
Danışmanlıkta: Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde hukuki risk analizi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve imar durumu değerlendirmesi.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davası; hukuka aykırı biçimde oluşturulmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi için Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davadır. Bu davanın açılabileceği başlıca durumlar şunlardır: muris muvazaası yoluyla mal kaçırma, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle gerçekleştirilen devir, kadastro hataları, sahte belge kullanımı ve önalım hakkının ihlali.
İmar uygulamaları, kamulaştırma veya idari işlem sonucu hatalı kayıt nedeniyle hak kaybına uğrayan malik de tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tapu iptali davalarında gerçek mülkiyet durumunun her türlü delille ispat edilebileceğini ve tapu kaydının tek başına belirleyici olamayacağını içtihatlarıyla ortaya koymaktadır. Erzurum tapu ve gayrimenkul avukatı olarak bu davalarda delil toplama ve mahkeme sürecinin etkin yönetimi sağlanmaktadır.
Ecrimisil Davaları
Ecrimisil; bir taşınmazı haksız yere işgal eden veya kullanan kişiden mülk sahibinin talep edebileceği tazminattır. Erzurum’da tarım arazileri ve mera alanlarındaki haksız işgaller ecrimisil davalarının en sık karşılaşılan nedenlerindendir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, ecrimisil hesabında taşınmazın niteliğine göre emsal kira bedeli veya kullanım değerinin esas alınması gerektiğini vurgulamaktadır. Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ecrimisil davalarında 5 yıllık geriye dönük talep hakkı bulunmaktadır.
İzale-i Şuyu Davaları
Paylı mülkiyet halindeki taşınmazlarda ortaklardan birinin talebiyle ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası açılabilir. Erzurum’da özellikle miras yoluyla oluşan paylı arazi mülkiyetleri izale-i şuyu davalarının en önemli kaynağını oluşturmaktadır. Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bu davalarda taşınmaz önce aynen taksime, mümkün değilse satışa konu edilir. Yargıtay içtihatları aynen taksimin mümkün olup olmadığının bilirkişi aracılığıyla öncelikle tespit edilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Kamulaştırma Davaları
Devlet veya belediye tarafından kamu yararı gerekçesiyle taşınmazına el konulan mülk sahipleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında hukuki haklarını koruyabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekmektedir. Bu süreçte mülk sahibinin avukatı kamulaştırma bedelinin gerçek piyasa değerine uygunluğunu denetler, yetersiz bedele itiraz eder ve gerekirse idari yargıda kamu yararı kararının iptali için dava açar. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini karşılaması gerektiğini ve yetersiz kamulaştırma bedelinin mülkiyet hakkını ihlal ettiğini vurgulamaktadır. Erzurum’da özellikle yol, baraj ve kentsel dönüşüm projelerinden kaynaklanan kamulaştırma uyuşmazlıkları sıkça karşılaşılan dava türleri arasındadır.
Önalım Davası
Paylı mülkiyette pay sahibinin, diğer bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı doğmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle belirlenen koşullar geçerlidir. Yasal önalım hakkının kullanılması için satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekmektedir. Yargıtay içtihatları önalım hakkının kullanılmasında satış bedelinin aynen ödenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
Müdahalenin Men’i Davası
Taşınmaza yapılan haksız müdahalenin durdurulması için Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açılabilir. Bu davanın açılabilmesi için devam eden bir saldırının olması gerekmektedir; saldırı sona ermişse durumun özelliklerine göre tazminat davası açılabilecektir. Erzurum’da komşuluk hukukundan kaynaklanan sınır ihlalleri ve taşınmaza tecavüzler bu davanın en sık görülen nedenlerindendir.
Sınır Tespiti Davaları
Taşınmaz sınırlarının belirsizleşmesi veya komşu parsel sahipleriyle sınır anlaşmazlığı yaşanması halinde Erzurum Kadastro Mahkemesi veya Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde sınır tespiti davası açılabilir. Erzurum’un geniş arazi yapısı ve kırsal mülkiyet yoğunluğu nedeniyle sınır tespiti davaları bölgede sıkça karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarındandır.
Kadastro Davaları
Kadastro tespitine itiraz ve kadastro işleminin iptali davaları Erzurum Kadastro Mahkemesi’nde görülmektedir. Bu davalarda taşınmazın zilyetlik durumu, tapu kayıtları ve komşu parsellere ilişkin belgeler belirleyici delil niteliği taşımaktadır. Yargıtay içtihatları kadastro davalarında 20 yıllık zilyetliğin tescil hakkı doğurduğunu vurgulamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları
Arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar Erzurum’da giderek önem kazanan bir gayrimenkul dava kategorisini oluşturmaktadır. Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi, daire tesliminin gecikmesi veya bağımsız bölümlerin eksik yapılması halinde arsa sahibinin tazminat ve tapu tescil talep hakkı doğmaktadır. Yargıtay içtihatları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi biçimde noterde düzenlenmesi gerektiğini ve şekil şartına uyulmayan sözleşmelerin geçersiz olduğunu ortaya koymaktadır.
İmar Uyuşmazlıkları
İmar planı değişikliklerinden zarar gören taşınmaz sahipleri idare mahkemesinde iptal ve tam yargı davası açabilir. Yargıtay ve Danıştay içtihatları imar planı değişikliğinin mülkiyet hakkını ihlal etmesi halinde iptal davası veya tazminat davası açılabileceğini ortaya koymaktadır. Erzurum’da imar planı uygulamaları ve yapılaşma kısıtlamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar gayrimenkul avukatının takip ettiği önemli dava türleri arasındadır.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdarenin resmi kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen el atması veya taşınmazı imar planıyla kısıtlaması halinde kamulaştırmasız el atma davası açılabilir. Bu davada Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nden taşınmazın bedeli veya tazminat talep edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fiili el atmalar ile hukuki el atmalar arasında ayrım gözetilmesi gerektiğini ve her iki durumda da mülk sahibinin tazminat hakkının doğduğunu içtihatlarıyla ortaya koymaktadır.
Gayrimenkul alım-satımı ve tapu işlemleri; Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu gibi çok sayıda mevzuatı kapsayan teknik bir alandır. Erzurum’da avukatsız yürütülen gayrimenkul süreçlerinde karşılaşılan başlıca riskler şunlardır:
Sahte Tapu Riski: Sahte belgeyle gerçekleştirilen tapu devirlerinde alıcı tapu kaydına güven ilkesi kapsamında koruma altına alınabilir; ancak bu sürecin tespiti ve iptal davasının açılması teknik bilgi gerektirir.
Muvazaalı Satış Riski: Miras bırakanın mal kaçırma amacıyla gerçekleştirdiği muvazaalı satışların tespiti ve tapu iptal davasının açılması avukat desteği olmadan son derece güçtür.
Eksik İnceleme Riski: Tapu kaydında şerh, ipotek veya haciz bulunduğunun fark edilmemesi büyük mali kayıplara yol açabilir.
Süre Kaçırma Riski: Önalım, kamulaştırma itirazı ve tapu iptal davalarında kısa hak düşürücü süreler mevcuttur. Kaçırılan süreler hakkın tamamen yitirilmesi anlamına gelir
Erzurum’da gayrimenkul uyuşmazlığı yaşıyorsanız veya tapu işlemlerinizde hukuki destek almak istiyorsanız Avukat Mustafa Çağrı Köse ile iletişime geçebilirsiniz. Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi, Erzurum Kadastro Mahkemesi ve Kars, Ağrı, Ardahan, Artvin çevre illerinde aktif gayrimenkul davası takibi yürütülmektedir.
Hukuk hizmeti için arayın
Tapu iptali davası; miras bırakanın mal kaçırma amacıyla muvazaalı satış yapması, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, sahte belge düzenlenmesi, hukuki ehliyetsizlik nedeniyle gerçekleştirilen devirler ve kadastro hataları gibi durumlarda Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Tapu kaydı tek başına belirleyici değildir; gerçek mülkiyet durumu her türlü delille ispat edilebilir.
Tapu kaydının düzeltilmesinde menfaati bulunan herkes tapu iptali davası açabilir. Miras hakkı zedelenen mirasçılar, muvazaalı işlemden zarar gören paydaşlar ve kamulaştırma nedeniyle hak kaybına uğrayan mülk sahipleri bu davanın açılabilecek kişiler arasındadır.
Davanın karmaşıklığına, delil durumuna ve Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nin iş yüküne göre değişmektedir. Basit tapu iptali davaları 1-2 yılda sonuçlanabilirken muris muvazaasına dayalı davalar daha uzun sürebilmektedir.
Ecrimisil; taşınmazı haksız yere işgal eden veya kullanan kişiden talep edilen tazminattır. Komşu tarafından tarlasına tecavüz edilen arazi sahibi veya taşınmazına izinsiz girilen ev sahibi ecrimisil davası açabilir. Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 5 yıllık geriye dönük ecrimisil talep hakkı bulunmaktadır.
Paylı mülkiyette ortaklardan herhangi biri, diğer ortakların rızasına gerek olmaksızın her zaman izale-i şuyu davası açabilir. Erzurum’da miras yoluyla oluşan arazi paylaşımı anlaşmazlıklarında bu dava sıkça başvurulan yollardan biridir.
Kamulaştırma bedeline itiraz için Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açılabilir. Mahkeme bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit eder. Yargıtay içtihatları kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini karşılaması gerektiğini vurgulamaktadır.
İdarenin resmi kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen el atması veya imar planıyla kısıtlaması kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanmaktadır. Bu durumda Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açılabilir.
Devam eden tecavüz için Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açabilirsiniz. Tecavüzün sona ermesi halinde ise ecrimisil ve tazminat davası yoluna gidebilirsiniz. Sınır tespitine ilişkin anlaşmazlıklarda ise Erzurum Kadastro Mahkemesi’nde sınır tespiti davası açılabilir.
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı doğmaktadır. Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve satıştan itibaren 2 yıl içinde Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım davası açılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması halinde dava hakkı tamamen sona erer.
İpotekli taşınmaz alınıp satılabilir; ancak ipotek alıcıya geçer. Bu nedenle tapu devri öncesinde ipoteğin kaldırılması veya bedelin ipotek alacaklısına ödenerek ipoteğin rızaen terkini sağlanması gerekmektedir. Erzurum tapu ve gayrimenkul avukatı olarak bu sürecin güvenli yönetimi sağlanmaktadır.
Müteahhidin taahhüdünü yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı ve tapu tescil davası açılabilir. Yargıtay içtihatları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin teslim yükümlülüğünün esaslı bir borç olduğunu ve ihlalinin tazminat hakkı doğurduğunu ortaya koymaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder. Şerh; taşınmazın sonradan başka birine satılması halinde alıcının tapu tescil talebini koruma altına alır. Yargıtay içtihatları satış vaadi şerhinin şerhten itibaren 5 yıl geçerli olduğunu ve bu süre içinde tescil davası açılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Erzurum’da arazi alımında tapu kaydındaki şerh, ipotek ve hacizlerin kontrolü, imar ve kadastro durumunun incelenmesi, taşınmazın fiili kullanım durumunun tespiti ve satıcının tapu üzerindeki tasarruf yetkisinin doğrulanması gereklidir. Erzurum tapu ve gayrimenkul avukatı olarak alım-satım sürecinin güvenli yönetimi sağlanmaktadır.
Kadastro tespitine itiraz için tespitin askıya alındığı tarihten itibaren 30 gün içinde Erzurum Kadastro Mahkemesi’nde itiraz davası açılması gerekmektedir. Bu sürenin kaçırılması kadastro tespitinin kesinleşmesi anlamına gelir.
Taşınmazınızın imar planında kamu kullanım alanı olarak belirlenmesi halinde kamulaştırma talebiyle ilgili belediye veya idareye başvurabilirsiniz. İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazınızı kısıtlaması halinde Erzurum Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.
Miras bırakanın vefatı üzerine veraset ilamı alınarak Erzurum Tapu Müdürlüğü’ne başvurulması gerekmektedir. Mirasçılar anlaşarak taşınmazı aralarında paylaşabilir ya da taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet devam edebilir. Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde izale-i şuyu davası açılabilir.
Yasal zorunluluk olmamakla birlikte Erzurum’da gayrimenkul işlemlerinin büyük mali değerleri, karmaşık tapu kayıtları ve çok sayıda hak düşürücü süre nedeniyle Erzurum tapu ve gayrimenkul avukatıyla çalışmak büyük önem taşımaktadır. Özellikle tapu iptali, kamulaştırma itirazı ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında avukatsız yürütülen süreçlerde ciddi hak kayıpları yaşanmaktadır.
