Erzurum Tapu ve GayrimenkulAvukatı

Erzurum'da tapu ve gayrimenkul avukatı

Gayrimenkul hukuku; arsa, tarla, konut ve işyeri gibi taşınmazların mülkiyetini, devrini, kullanımını ve bunlardan doğan uyuşmazlıkları düzenler. Taşınmazlar yüksek değerleri ve tapu kayıtlarındaki teknik ayrıntılar nedeniyle hem alım satım aşamasında hem de uyuşmazlık çıktığında dikkatli inceleme gerektirir. Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu bu alandaki temel düzenlemelerdir.

Erzurum'da miras yoluyla çok sayıda paydaşa bölünmüş tarım arazileri, kadastrosu yeni tamamlanmış köy taşınmazları, mera sınırları ve şehir merkezindeki kat karşılığı inşaat projeleri gayrimenkul uyuşmazlıklarının başlıca kaynaklarıdır. Erzurum Barosu'na kayıtlı Av. Mustafa Çağrı Köse; Erzurum ve çevre illerdeki asliye hukuk, sulh hukuk ve kadastro mahkemelerinde görülen davalarda taşınmaz maliklerine ve alıcılara hukuki destek vermektedir.

Gayrimenkul davalarında önemli süreler

Tapu iptali ve tescil davası ile el atmanın önlenmesi davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; ancak dava sebebine göre özel süreler gündeme gelebilir. Örneğin yanılma, aldatma veya korkutma sebebiyle yapılan devirlerde iptal hakkı belirli süreler içinde kullanılmalıdır.

Hangi dava hangi mahkemede?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Tapu iptali ve tescil davası

Tapu iptali ve tescil davası, gerçek hak durumuna uymayan bir tapu kaydının düzeltilmesi için açılır. Bu davanın başlıca sebepleri şunlardır:

• Vekilin vekaleti kötüye kullanarak taşınmazı düşük bedelle veya yakınlarına devretmesi,
• Devir sırasında devredenin hukuki ehliyetinin bulunmaması,
• Sahte vekaletname veya sahte kimlikle yapılan devirler,
• Yanılma, aldatma veya korkutma altında yapılan satışlar,
• Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı muvazaalı devirler (bkz. miras avukatı),
• Kadastro veya tapu kayıtlarındaki hatalar.

Tapu kaydına iyi niyetle güvenerek mülkiyet edinen üçüncü kişiler kural olarak korunur. Bu nedenle davanın açılmasıyla birlikte taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir. Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlardan ise Devlet sorumludur ve Hazine'ye karşı tazminat davası açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan herhangi biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; arabuluculukta anlaşma sağlanırsa paylaşım bu anlaşmaya göre yapılır.

Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesi önce taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini bilirkişi aracılığıyla inceler. Aynen bölme mümkünse paylar oranında bölünür ve değer farkları para ile denkleştirilir. Bölme taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse, imar mevzuatı buna izin vermiyorsa veya tarım arazilerinde Toprak Koruma Kanunu'ndaki asgari parsel büyüklüğünün altına düşülecekse taşınmaz satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır. Satış icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır ve paydaşlar da ihaleye katılabilir.

Bu davalarda kıymet takdirine yapılacak itiraz, payınıza düşecek bedeli doğrudan etkiler. Konuyla ilgili ortaklığın giderilmesi davası yazımıza da bakabilirsiniz.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)

Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kötü niyetli zilyetten istenebilecek haksız işgal tazminatıdır. Dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için talep edilebilir. Tazminat, taşınmazın niteliğine göre emsal kira bedeli veya tarım arazilerinde ürün getirisi esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanır.

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşı kullanımdan men etmiş olmak (intifadan men) gerekir. Bunun için noter ihtarı çekilmesi veya el atmanın önlenmesi davası açılması gibi işlemler yapılmalıdır. Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi gibi bazı hallerde bu şart aranmaz.

El atmanın önlenmesi ve komşuluk

Taşınmazına haksız olarak müdahale edilen malik, el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) ve varsa yapılan yapının yıkılarak eski hâle getirilmesi için dava açabilir. Bu dava devam eden bir müdahale bulunduğu sürece açılabilir ve zamanaşımına tabi değildir; geçmiş dönem için ayrıca ecrimisil istenebilir.

Komşunun sınırı aşarak yaptığı yapılarda, iyi niyetli yapı sahibi uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. Gürültü, duman ve benzeri taşkın kullanımlar ise komşuluk hukuku kapsamında değerlendirilir. Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı satış bedeli üzerinden öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Paydaşlar arasındaki satışlarda yasal önalım hakkı doğmaz. Önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır.

Davacı paydaş, hâkimin belirleyeceği süre içinde tapuda gösterilen satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemeye depo etmelidir; depo edilmezse dava reddedilir. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedelden düşük olduğu iddiası da bu davalarda sık tartışılan bir konudur.

Kadastro davaları

Kadastro çalışmaları sonucunda yapılan tespitler askı ilanı ile duyurulur. Tespite itiraz edenler, askı ilanının başlamasından itibaren otuz gün içinde kadastro mahkemesinde dava açmalıdır. Süresinde itiraz edilmeyen tespitler kesinleşir ve kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda yirmi yıldan fazla çekişmesiz ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyet olan kişi, kanunda belirtilen alan sınırları içinde taşınmazın adına tescilini isteyebilir. Zilyetliğin ispatında tanık beyanları, vergi kayıtları ve hava fotoğrafları önemli delillerdir. Mera, orman ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler zilyetlikle kazanılamaz.

Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından pay devretmeyi üstlenmesini içerdiği için noterde resmî şekilde yapılmalıdır. Müteahhidin inşaatı süresinde bitirmemesi, projeye aykırı veya eksik iş yapması ya da bağımsız bölümleri teslim etmemesi hâlinde arsa sahibi; gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı işlerin bedeli ile şartları varsa sözleşmenin feshini ve devredilen payların iadesini talep edebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de noterde düzenlenmelidir. Tapuya şerh verilen satış vaadi, şerh tarihinden itibaren beş yıl süreyle sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, bedeli ödemiş olmak kaydıyla tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Taşınmaz almadan önce kontrol listesi

Kamulaştırma ve imar

Kamulaştırmada idare önce malikle bedel konusunda uzlaşmaya çalışır. Uzlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; malik bu davada bilirkişi raporlarına itiraz ederek gerçek değerin belirlenmesini sağlar. Kamulaştırma kararının kendisine karşı ise tebligattan itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atması hâlinde asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

İmar planında yol, park veya okul alanı gibi kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda malikin hakları, plan değişikliklerine itiraz ve idari yargı yolu ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Gayrimenkul işlemlerinde avukatla çalışmak

Dosyanız nasıl ilerler?

1. 1

   Kayıt incelemesi

   Tapu, kadastro, imar ve vergi kayıtları incelenir.

2. 2

   Yol haritası

   Görevli mahkeme, süreler ve arabuluculuk şartı belirlenir.

3. 3

   Tedbir ve dava

   Tapuya tedbir istenir, arabuluculuk veya dava süreci başlatılır.

4. 4

   Keşif ve tescil

   Keşif ve bilirkişi süreçleri izlenir, karar tapuya tescil ettirilir.

Sık sorulan sorular

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme yerine geçmez.