Erzurum Kira ve TahliyeAvukatı

Erzurum'da kira avukatı

Kira hukuku; kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi, kira bedelini ve artışlarını, tahliye sebeplerini ve kira uyuşmazlıklarının çözüm yollarını düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel ve emredici hükümlere tabidir; sözleşmede bu hükümlere aykırı olarak kiracı aleyhine konulan şartlar geçersizdir.

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Erzurum'da üniversite öğrencileri, kamu görevlilerinin tayinleri ve yüksek enflasyon dönemindeki kira artışları uyuşmazlıkların başlıca kaynaklarıdır. Erzurum Barosu'na kayıtlı Av. Mustafa Çağrı Köse; arabuluculuk görüşmelerinde, sulh hukuk mahkemelerinde ve icra dairelerinde hem ev sahiplerine hem kiracılara hukuki destek vermektedir.

Kira hukukunda önemli süreler

Sürelerin kaçırılması çoğu zaman davanın reddine yol açar; örneğin tahliye taahhüdüne dayanarak bir ay içinde dava veya takip yapılmazsa, sözleşme bir yıl için uzamış sayılır ve taahhüde ancak bir sonraki dönem sonunda dayanılabilir.

Tahliye sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirilebilir. Belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa uyulmazsa eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Kira ödenmezse: dava ve icra yolu

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren iki yoldan birini seçebilir:

İcra yoluyla tahliye

Kiraya veren, icra dairesinde ödeme ve tahliye emirli takip başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz da etmezse veya itirazı kaldırılırsa, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. İcra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk şartı aranmaz ve bu yol çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

Dava yoluyla tahliye

Kiracıya otuz gün süreli ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilen yazılı bir ihtar gönderilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Birikmiş kira alacağı için de icra takibi veya alacak davası yoluna gidilebilir; kira alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ayrıntılar için icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

İhtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; geçici veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç yeterli değildir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kiralanan satılmışsa yeni malik, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmazsa yeni malik ancak kira döneminin sonunda ihtiyaç sebebiyle dava açabilir. Kiralananın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşme yeni malike geçer.

Tahliye taahhütnamesi

Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan veya tarihi boş bırakılan taahhütnamelerin geçerliliği tartışmalıdır ve çoğu zaman kiracı tarafından baskı altında imzalandığı ileri sürülür.

Kira artışı ve kira tespit davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa, TÜFE oranını aşan kısım geçersizdir. 2022–2024 yılları arasında konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuk aşamasından sonra açılır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde karar ancak bir sonraki dönem için geçerlidir. Kira tespit kararları kesinleşmeden icraya konulamaz.

Kira uyarlama davası ise sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bunun edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozması hâlinde açılabilen istisnai bir yoldur; her kira artışı uyuşmazlığında başvurulabilecek genel bir dava değildir.

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınabilecek güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

Kiracı kiralananı iade ettikten sonra kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesinden doğan bir dava açmaz veya icra takibi başlatmazsa, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır. Uygulamada güvence doğrudan kiraya verene ödendiğinde, kiracı iade için arabuluculuğa ve sonrasında alacak davasına başvurabilir.

Hasar, ayıp ve haksız tahliye

Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sona erdiğinde teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan sorumlu değildir. Kiraya veren, teslim sırasında kiralananı gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona derhal bildirmelidir. Ciddi hasarlarda mahkemeden delil tespiti istenmesi, ileride açılacak tazminat davasında ispat kolaylığı sağlar.

Kiralananda kullanımı önemli ölçüde engelleyen bir ayıp ortaya çıkarsa kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya ağır hallerde sözleşmenin feshini isteyebilir. Kiraya verenin kapı kilidini değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi gibi yollarla kiracıyı zorla çıkarmaya çalışması hukuka aykırıdır; kiracı bu durumda zilyetliğin korunması ve tazminat yollarına başvurabilir, eylem ayrıca suç oluşturabilir.

İşyeri kiraları

Çatılı işyeri kiralarında da kiracıyı koruyan hükümler uygulanır: kira artışı TÜFE ile sınırlıdır ve kiracı ancak kanundaki sebeplerle tahliye ettirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bazı koruyucu hükümlerin uygulanma şekli farklıdır. Ayrıca çatısız işyerleri (açık otopark, arsa gibi) bu özel koruma kapsamında değildir. İşyeri kira sözleşmelerinde depozito, artış, alt kira ve devir maddeleri dikkatle hazırlanmalıdır.

Kira uyuşmazlığında avukatla çalışmak

Dosyanız nasıl ilerler?

1. 1

   Sözleşme incelemesi

   Kira sözleşmesi, ödemeler ve yazışmalar incelenir, süreler hesaplanır.

2. 2

   İhtar veya takip

   Noter ihtarı gönderilir veya icra takibi başlatılır.

3. 3

   Arabuluculuk

   Zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde temsil edilirsiniz.

4. 4

   Dava ve tahliye

   Anlaşma olmazsa dava açılır; karar sonrası tahliye icra yoluyla yapılır.

Sık sorulan sorular

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme yerine geçmez.