- Pzt - Cm: 08:00 - 17:00
Erzurum’da kira ve kiracı tahliye avukatı arıyorsanız, doğru sayfadasınız. Kira hukuku; kiralayan ile kiracı arasındaki ilişkiyi, kira bedelinin belirlenmesini, tahliye koşullarını ve kira uyuşmazlıklarının çözümünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri kapsamında şekillenen bir hukuk dalıdır. Son yıllarda yüksek enflasyon ve kira bedellerindeki hızlı artış nedeniyle kira uyuşmazlıkları hem Türkiye genelinde hem de Erzurum’da ciddi biçimde artış göstermektedir.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu değişiklik kira davalarının süreç yönetimini köklü biçimde etkilemekte olup Erzurum kira ve kiracı tahliye avukatı olarak hem arabuluculuk hem de yargılama süreçleri etkin biçimde yönetilmektedir.
Erzurum Barosu üyesi Avukat Mustafa Çağrı Köse, Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen kira davalarında hem kiralayanların hem de kiracıların haklarını korumak amacıyla kapsamlı hukuki destek sağlamaktadır.
Erzurum’da Kira Uyuşmazlıkları
Erzurum’da öğrenci nüfusunun yoğunluğu, askeri personel hareketliliği ve kamu görevlisi istihdamı nedeniyle kira uyuşmazlıkları sık karşılaşılan hukuki sorunlar arasında yer almaktadır. Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracı tahliye davaları, kira tespit davaları ve kira alacağı davalarının görüldüğü birincil yargı merciidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira hukukuna ilişkin yerleşik içtihatları, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümlerin titizlikle uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Erzurum kira ve kiracı tahliye avukatı; kiralayan ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda tarafın yanında yer alır, kira sözleşmelerini hazırlar, tahliye davalarını yürütür ve kira tespit ile uyarlama davalarını takip eder. Erzurum kira avukatının üstlendiği başlıca görevler şunlardır:
Kiralayan Adına: Kiracının tahliyesi için Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması, kira alacaklarının icra yoluyla tahsili, kira tespit davası açılması ve kira sözleşmesinin feshi.
Kiracı Adına: Haksız tahliye girişimlerine karşı savunma yapılması, kira uyarlama davası açılması, depozito iadesi talepleri ve kiralananın ayıplı olması nedeniyle kira bedelinin indirilmesi talebi.
Arabuluculuk Sürecinde: Zorunlu arabuluculuk sürecinde tarafın yanında yer alarak en lehe sonucun elde edilmesi sağlanır.
Kiracı Tahliye Davaları
Kiracının tahliyesi Erzurum’da kira avukatının en sık yürüttüğü dava türlerinden biridir. Tahliye nedenleri iki ana kategoride incelenmektedir:
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri:
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye; kiracının iki haklı ihtara rağmen kira bedelini ödememesi halinde TBK 352 uyarınca tahliye davası açılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, iki haklı ihtar şartının aynı kira yılı içinde oluşması gerektiğini ve ihtar içeriklerinin hukuka uygun biçimde hazırlanmasının şart olduğunu içtihatlarıyla ortaya koymaktadır. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye; kiracının belirli bir tarihe kadar taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmesi halinde bu tarihe uyulmaması durumunda Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının baskı altında olmadan özgür iradesiyle imzalamış olması gerekmektedir. Kiralananı izinsiz devretme veya alt kiraya verme durumunda da tahliye davası açılabilir.
Kiralayanın İhtiyacından Kaynaklanan Tahliye Sebepleri:
Kiralayanın konut veya işyeri ihtiyacı; kiralayan veya birinci derece yakınlarının kiralanan yeri kullanma zorunluluğu doğduğunda TBK 350 uyarınca tahliye davası açılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerektiğini ve ihtiyacın sona ermesi halinde eski kiracının üç yıl içinde öncelik hakkına sahip olduğunu vurgulamaktadır. Yeniden inşa ve imar ihtiyacı; taşınmazın yeniden inşa veya imar amacıyla kullanılacak olması halinde de tahliye hakkı doğmaktadır. Yeni malikin ihtiyacı; taşınmazı satın alan yeni malikin kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyması halinde edinme tarihinden itibaren 1 yıl içinde tahliye davası açılabilir.
Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranının TÜFE oranından yüksek olması ya da artış oranının belirsiz kalması halinde Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası yalnızca konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kira tespit davasında verilecek karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Kira tespit davasının yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini ve belirlenen kira bedelinin önceki yılın TÜFE artış oranını aşamayacağını içtihatlarıyla ortaya koymaktadır.
Kira Uyarlama Davası
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunda kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. TBK 138 kapsamındaki bu dava tespit davasından farklıdır. Kira uyarlama davaları her kira artışında başvurulabilecek genel bir yol değildir; Yargıtay’ın 27.02.2024 tarihli içtihadı ile kira bedelinin uyarlanmasında TBK 344’ün esas alınacağı açıkça ortaya konulmuştur. Erzurum kira avukatı olarak tespit ve uyarlama davası arasındaki kritik ayrımın doğru belirlenmesi ve en uygun dava yolunun seçilmesi sağlanmaktadır.
Kira Alacağı Davaları
Ödenmemiş kira bedellerinin tahsili için Erzurum İcra Müdürlüğü’nde ilamsız icra takibi başlatılabilir ya da Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılabilir. Yargıtay içtihatları kira alacaklarında 5 yıllık zamanaşımı süresinin uygulandığını ortaya koymaktadır. Erzurum kira avukatı olarak kira alacaklarının en hızlı ve etkin yolla tahsili için gerekli hukuki süreç yönetilmektedir.
Depozito İadesi Davaları
Kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiralayanın depozitoyu iade etmemesi halinde Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Yargıtay içtihatlarına göre kiralayan, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde depozitoyu iade etmek zorunda olup bu süre içinde iade yapılmaması temerrüt faizine yol açar.
Kiralananın Ayıplı Olması
Kiralanan konut veya işyerinde sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiracı kira bedelinin indirilmesini ya da sözleşmenin feshini talep edebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen ayıpların kiralayanın sorumluluğunu doğurduğunu ve kiracının kira bedeli indirimini dava yoluyla talep edebileceğini ortaya koymaktadır.
Haksız Tahliye ve Müdahalenin Men’i
Kiralayanın kiracıyı hukuki süreç işletilmeksizin zorla tahliye etmeye çalışması veya kiralananın kullanımına engel olması halinde kiracı Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açabilir. Yargıtay içtihatları hukuki süreç işletilmeksizin gerçekleştirilen zorla tahliye girişimlerinin haksız eylem niteliği taşıdığını vurgulamaktadır.
İşyeri Kira Uyuşmazlıkları
Erzurum’da ticari kiracılarla yaşanan kira uyuşmazlıkları özellikle kira artış oranları ve tahliye süreçleri açısından konut kiralarından farklılık göstermektedir. İşyeri kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde kiralayanın tahliye hakkı doğmaktadır. Yargıtay içtihatları çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine emredici hükümlerin konut kiralarındaki kadar kapsamlı olmadığını ortaya koymaktadır.
Kira hukuku; Türk Borçlar Kanunu, güncel Yargıtay içtihatları ve zorunlu arabuluculuk sürecinin bir arada uygulandığı teknik bir alandır. Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde avukatsız yürütülen kira davalarında karşılaşılan başlıca riskler şunlardır:
Arabuluculuk Sürecinde Hak Kaybı: Zorunlu arabuluculuk sürecinde avukatsız müzakere eden taraf lehe şartlardan vazgeçebilir. Arabuluculukta imzalanan anlaşma belgesi kesin hüküm niteliği taşır.
İhtarname Hataları: Tahliye davası öncesinde gönderilmesi gereken ihtarnamelerin usule aykırı hazırlanması davanın reddedilmesine neden olabilir.
Süre Kaçırma Riski: İki haklı ihtar şartının aynı kira yılı içinde oluşması ve kira tespit davasının 30 günlük süre içinde açılması gibi katı süreler mevcuttur.
Tahliye Gerekçesinin Yanlış Belirlenmesi: Tahliye sebebinin yanlış belirlenmesi davanın baştan kaybedilmesi anlamına gelir. Erzurum kira avukatı olarak her somut olayda en uygun tahliye gerekçesinin tespiti sağlanmaktadır.
Erzurum’da kiracı tahliyesi, kira tespit, kira uyarlama veya kira alacağı konularında hukuki destek almak istiyorsanız Avukat Mustafa Çağrı Köse ile iletişime geçebilirsiniz. Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde aktif kira davası takibi yürütülmektedir.
Hukuk hizmeti için arayın
Kiracının tahliyesi için önce Erzurum’da zorunlu arabuluculuğa başvurmanız gerekmektedir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde tahliye gerekçenize göre Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Kira ödememesi, taahhütname, ihtiyaç veya yeni malik sıfatıyla edinim başlıca tahliye gerekçeleridir.
Kiracıye noter kanalıyla ihtarname göndererek ödeme talep edebilirsiniz. İki haklı ihtar şartı oluştuğunda Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bunun yanı sıra birikmiş kira alacağı için Erzurum İcra Müdürlüğü’ne başvurarak icra takibi başlatabilirsiniz. Yargıtay içtihatları iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde oluşması gerektiğini vurgulamaktadır.
Evet. Kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihe uyulmaması halinde Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Yargıtay içtihatları taahhütnamenin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerektiğini ortaya koymaktadır. Aile konutu niteliğindeki kiralanan yerlerde eşin rızasının alınması önerilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında yıllık artış oranı bir önceki yılın TÜFE oranını aşamaz. Sözleşmede TÜFE’yi aşan artış oranları belirlenmişse bu hükümler geçersizdir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranının TÜFE oranından yüksek olması halinde kira bedeli yeniden belirsiz hale geldiğinden kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davası; kira bedelinin emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar dikkate alınarak mahkemece yeniden belirlenmesini amaçlar. Hem kiralayan hem de kiracı kira tespit davası açabilir. Yargıtay içtihadına göre kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz ve belirlenen kira bedeli bir önceki yılın TÜFE artış oranını aşamaz.
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesi kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi halinde TBK 138 kapsamında açılan davadır. Kira tespit davası ise beş yıllık süre dolumu veya artış belirsizliği halinde açılır. Kira uyarlama davaları her kira artışında başvurulabilecek genel bir yol değildir.
Evet. Kiralayanın veya birinci derece yakınlarının kiralanan yerde oturma ya da işyeri açma zorunluluğu doğduğunda TBK 350 kapsamında tahliye davası açılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerektiğini ve ihtiyacın sona ermesi halinde eski kiracının 3 yıl içinde öncelik hakkı bulunduğunu vurgulamaktadır.
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 yıl içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu sürenin geçirilmesi halinde tahliye hakkı kullanılamaz. Yargıtay içtihatları yeni malikin tapu devri tarihinden itibaren 1 aylık ihtarnameyi bu süre içinde göndermesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 am içinde kiralayanın depozitoyu iade etmemesi halinde Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilirsiniz. Yargıtay içtihatları kiralayanın depozito kesintisi yapabilmesi için kiracının neden olduğu zararı belgeli biçimde ortaya koyması gerektiğini vurgulamaktadır.
Kiracının kiralanan yeri tahrip etmesi halinde hem tahliye davası hem de tazminat davası açılabilir. Zararın tespiti için koşul tutanağı düzenlenmesi ve fotoğraf gibi delillerin toplanması kritik önem taşımaktadır. Erzurum kira avukatı olarak bu süreçte delil yönetimi ve dava takibi etkin biçimde yürütülmektedir.
Çatılı işyeri kiralarında kiralayan ancak kanunda sayılan gerekçelerle tahliye davası açabilir. Gerekçesiz tahliye girişimlerine karşı Erzurum Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açılabilir. 10 yıllık uzama süresi dolmadan yapılan keyfi tahliye girişimleri hukuka aykırıdır.
Tahliye kararı kesinleşmesine rağmen kiracının evi boşaltmaması halinde Erzurum İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamlı icra yoluyla zorla tahliye gerçekleştirilebilir. Bu süreçte kolluk yardımı talep edilebilir.
