Erzurum kiracı tahliye davası, ev veya işyeri sahibinin kiracıyı kanuni bir sebebe dayanarak taşınmazdan çıkarmak için başvurduğu yoldur. Kira bedelini ödemeyen, sürekli geciktiren, taşınmaza zarar veren kiracılar ya da kiraya verenin kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyması, tahliye uyuşmazlıklarının en sık nedenleridir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunla güçlü şekilde korunur: kira süresi bitti diye kiracı kendiliğinden çıkarılamaz, tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak ve sürelere uyularak istenebilir. Bu rehberde 8 tahliye sebebini, her birinin sürelerini, zorunlu arabuluculuğu ve dava sürecini anlatıyoruz.
İçindekiler
- Erzurum kiracı tahliye davası: temel kurallar
- Erzurum kiracı tahliye davası için 8 sebep
- Zorunlu arabuluculuk
- Görevli ve yetkili mahkeme
- Kiracıyı kendi başına çıkarmak suçtur
- Erzurum kiracı tahliye davası süreci
- Erzurum’da kira uyuşmazlıklarının özellikleri
- Erzurum kiracı tahliye davası için avukat desteği
- Sıkça sorulan sorular
Erzurum kiracı tahliye davası: temel kurallar
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin tahliye kuralları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hükümlerin temel ilkesi şudur: Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesini tek başına bir tahliye sebebi olarak kullanamaz. Kanun, kiraya verene yalnızca belirli sebeplerle ve belirli sürelerde tahliye isteme imkânı tanır.
Bu kurallar emredicidir; kira sözleşmesine kiracı aleyhine konulan ve kanundaki tahliye sebeplerini genişleten hükümler kural olarak geçersizdir. Erzurum kiracı tahliye davası açmadan önce bu nedenle sözleşmenin türü, başlangıç tarihi ve kira yılları dikkatle belirlenmelidir. Kira sözleşmesi yazılı değilse, kira ilişkisinin varlığı ve başlangıç tarihi banka ödeme kayıtları, tanıklar ve yazışmalarla ispatlanabilir. Kira yılının hangi tarihte başladığı, tahliye için öngörülen bir aylık ve üç aylık sürelerin hesaplanmasında belirleyicidir. Bu nedenle sözleşme başlangıcının doğru tespit edilmemesi, haklı bir tahliye talebinin bile süre yönünden reddedilmesine yol açabilir. Kiracının sözleşme süresi içinde başka bir kişiye kiralananı devretmesi veya alt kiraya vermesi gibi durumlar da ayrıca değerlendirilmelidir.
Erzurum kiracı tahliye davası için 8 sebep
1. Kira bedelinin ödenmemesi
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir ödeme süresi verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Aynı sonuç, icra müdürlüğü aracılığıyla kira alacağı ve tahliye talepli icra takibiyle de elde edilebilir. Bu yol hakkında ayrıntılı bilgi için Erzurum kira alacağı icra takibi rehberimize bakabilirsiniz.
2. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde, kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı olarak haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve uzayan sözleşmelerde kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. İhtarların aynı kira yılı içinde olması ve her birinin, kiranın muaccel olmasından sonra çekilmiş haklı ihtar olması gerekir. Uygulamada en sık kullanılan tahliye sebeplerinden biridir; ancak ihtarların noter aracılığıyla ve doğru tarihlerde gönderilmesi büyük önem taşır.
3. Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. Taahhüdün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; sözleşme imzalanırken boş tarihli olarak alınan taahhütnameler Yargıtay uygulamasında sıkça tartışılır. Taahhütnamede tahliye tarihinin açıkça yazılması ve kiracının imzasının bulunması gerekir.
4. Kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Örneğin Erzurum Yakutiye’de kirada oturan kiracının Palandöken’de kendine ait bir dairesi varsa, bu sebebin uygulanıp uygulanamayacağı aynı ilçe şartı açısından ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay uygulamasına göre ihtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve tahliyeden sonra da devam etmesi beklenir.
6. Yeniden inşa ve imar
Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazın kullanılması imkânsızsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Esaslı onarımın gerçekten gerekli olduğu ve ruhsat gibi hazırlıkların yapıldığı ispat edilmelidir.
7. Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir. Yeni malik ayrıca sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
8. On yıllık uzama süresinin dolması
Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebep, uzun süredir aynı kiracının bulunduğu taşınmazlarda kiraya verene önemli bir imkân tanır.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle Erzurum kiracı tahliye davası, kural olarak önce arabuluculuk bürosuna başvurularak ve anlaşma sağlanamadığına dair son tutanak alındıktan sonra açılabilir. Arabuluculukta tarafların tahliye tarihi ve birikmiş kiralar konusunda anlaşması halinde, anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılabilir ve kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa doğrudan icra yoluyla tahliye istenebilir. Kanun, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri saklı tuttuğundan, kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle icra müdürlüğü aracılığıyla başlatılan tahliye takiplerinde arabuluculuk şartı aranmaz. Arabuluculuk süreci için Erzurum arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Erzurum merkezdeki taşınmazlar için dava, Erzurum Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Yetki bakımından kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurulabilir. İlçelerdeki taşınmazlar için ilgili ilçe adliyesinin yargı çevresi dikkate alınmalıdır.
Kiracıyı kendi başına çıkarmak suçtur
Kiraya verenin, kiracıyı mahkeme veya icra kararı olmadan çıkarmak için kapı kilidini değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi, eşyaları dışarı atması gibi davranışları hukuka aykırıdır. Bu davranışlar koşullarına göre ceza hukuku bakımından suç oluşturabilir ve kiraya verenin tazminat ödemesine yol açabilir. Tahliye, ancak mahkeme kararı, arabuluculuk anlaşması veya icra yoluyla gerçekleştirilmelidir. Kiracının taşınmazı kendiliğinden terk ettiği ve eşyalarını bıraktığı durumlarda bile, kiraya verenin mahkemeden tespit istemesi veya icra yoluyla teslim alması ileride doğabilecek tazminat taleplerini önler.
Erzurum kiracı tahliye davası süreci
- Sözleşme ve sürelerin incelenmesi: Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve kira yılları belirlenir.
- İhtar ve bildirimler: Tahliye sebebine göre gerekli ihtarname veya bildirim noter aracılığıyla gönderilir.
- Arabuluculuk: Arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
- Dava: Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Erzurum kiracı tahliye davası ile birlikte birikmiş kira alacağı da istenebilir.
- Yargılama: Tahliye sebebine göre tanık, belge ve gerektiğinde keşif delilleri değerlendirilir.
- İnfaz: Tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.
Erzurum’da kira uyuşmazlıklarının özellikleri
Erzurum’da öğrenci yoğunluğu nedeniyle Atatürk Üniversitesi ve Erzurum Teknik Üniversitesi çevresindeki konutlarda kısa süreli ve çok kiracılı kira ilişkileri yaygındır. Bu kira ilişkilerinde sözleşmenin yazılı yapılmaması, depozitonun iadesi ve dönem sonunda tahliye konularında uyuşmazlıklar sık görülür. Şehir merkezindeki işyeri kiralarında ise yüksek kira artışları ve on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye talepleri gündeme gelir. Kış aylarında doğalgaz ve ısınma giderlerinin kim tarafından ödeneceği de sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Erzurum kiracı tahliye davası öncesinde bu konuların sözleşmede açıkça düzenlenip düzenlenmediğinin kontrolü, davanın seyrini etkiler.
Erzurum kiracı tahliye davası için avukat desteği
Tahliye davalarında doğru sebebin seçilmesi, ihtar ve bildirim sürelerinin eksiksiz uygulanması, arabuluculuk sürecinin yönetilmesi ve icra ile dava yolları arasında doğru tercih yapılması sonucu belirler. Kısa sürelerin bir gün bile kaçırılması, davanın reddine ve tahliyenin bir yıl daha gecikmesine yol açabilir. Av. Mustafa Çağrı Köse olarak Erzurum kiracı tahliye davası, kira alacağı ve kira tespit davalarında kiraya verenleri ve kiracıları temsil ediyoruz. Kira bedelinin güncellenmesi için Erzurum kira tespit davası rehberimize, kira artış hesabı için ise kira artış hesaplama aracımıza bakabilirsiniz. Randevu için randevu sayfamızı kullanabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Erzurum kiracı tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira uyuşmazlıklarında değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir; dava öncesinde kural olarak arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kira sözleşmesi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.
Kirayı ödemeyen kiracı ne kadar sürede çıkarılır?
Kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir; ödeme yapılmazsa icra veya dava yoluyla tahliye istenir. Toplam süre, kiracının itirazına ve yargılamaya göre değişir.
İki haklı ihtar için noter şart mı?
İhtarın yazılı olması gerekir; ispat kolaylığı bakımından noter aracılığıyla gönderilmesi önerilir.
10 yıl dolunca kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?
Evet. On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunularak sözleşme sona erdirilebilir.
Kiracının kilidini değiştirebilir miyim?
Hayır. Mahkeme veya icra kararı olmadan kiracıyı çıkarmaya yönelik bu tür davranışlar hukuka aykırıdır ve suç oluşturabilir.
Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın koşulları farklıdır. Erzurum kiracı tahliye davası için randevu alabilir veya 0533 592 96 21 numarasından arayıp WhatsApp üzerinden yazabilirsiniz.